Понятное руководство для иностранных покупателей — от брони до получения ключей.
Покупка новостройки на Коста-Бланке проще, чем ожидает большинство иностранных покупателей. Для иностранцев нет ограничений на владение недвижимостью в Испании, процесс покупки на этапе строительства регулируется и защищён законом, а расходы предсказуемы, как только вы понимаете, что закладывать в бюджет. Это руководство шаг за шагом объясняет весь путь: какие налоги и сборы вы заплатите, как защищены ваши деньги во время строительства и сколько времени всё занимает.
Это общая информация для планирования, а не юридическая или налоговая консультация. Всегда уточняйте детали вашей сделки у собственного независимого юриста и налогового консультанта.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании?
Да — без ограничений. Будь вы из ЕС, Великобритании, Скандинавии или из более далёких стран, у вас те же права на покупку и владение недвижимостью в Испании, что и у гражданина Испании. Вид на жительство не требуется, и жить в Испании не обязательно.
Единственное необходимое условие — NIE (Número de Identidad de Extranjero), идентификационный номер налогоплательщика-иностранца. Без него нельзя завершить покупку, платить налоги на недвижимость или подключить коммунальные услуги. Его легко получить — как, объясняем ниже.
Важное обновление 2026 года о ВНЖ: испанская «золотая виза» — которая раньше давала вид на жительство в обмен на инвестицию в недвижимость от 500 000 € — была отменена 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости по любой цене больше не даёт вид на жительство. Вы по-прежнему можете свободно покупать недвижимость как иностранец — просто покупка не даёт разрешения на проживание. Если ваша цель — жить в Испании постоянно, в 2026 году остаются доступными следующие пути: виза без права на работу (Non-Lucrative, для тех, у кого достаточно пассивного дохода или сбережений), виза цифрового кочевника (для удалённых работников) и виза предпринимателя. Граждане ЕС, разумеется, сохраняют автоматическое право жить в Испании.
Основы: на этапе строительства или готовое жильё
Новостройки бывают двух видов, и процесс покупки немного различается:
- На этапе строительства (sobre plano) — вы бронируете и оплачиваете жильё, пока оно ещё строится, часто до начала работ. Оплата идёт поэтапно по мере строительства. Преимущества — лучшие цены, самый широкий выбор и возможность распределить платежи; взамен приходится ждать сдачи.
- Готовое жильё (llave en mano) — объект достроен или почти достроен. Сделка проходит быстро, и вы сразу заселяетесь (или сдаёте в аренду), но выбор меньше, а цены обычно выше.
Оба варианта защищены одинаковыми правовыми нормами. Главное практическое различие — график платежей и сроки.
Процесс покупки шаг за шагом
Шаг 1 — Получите NIE и испанский банковский счёт
NIE можно получить лично в полицейском участке или консульстве либо через юриста по доверенности, действующего от вашего имени — именно так поступает большинство зарубежных покупателей. Испанский банковский счёт значительно упрощает оплату задатков, налогов и коммунальных счетов и фактически необходим для испанской ипотеки.
Шаг 2 — Наймите независимого юриста
Это самый важный шаг. Наймите испанского юриста по недвижимости (abogado), независимого от застройщика и агента. Он проведёт юридические проверки: подтвердит, что застройщик владеет землёй, что есть разрешение на строительство, что объект свободен от долгов и — для строящегося жилья — что существует обязательная банковская гарантия на ваши платежи. Заложите около 1% от цены (плюс НДС) на услуги юриста.
Шаг 3 — Забронируйте объект
Вы вносите бронь, чтобы снять объект с продажи и зафиксировать цену, пока готовятся договоры. Сумма различается у разных застройщиков (часто несколько тысяч евро) и указывается в документе о бронировании. Обычно это делается в течение нескольких дней после выбора жилья.
Шаг 4 — Подпишите частный договор купли-продажи
В течение нескольких недель вы и застройщик подписываете частный договор купли-продажи (contrato de compraventa), в котором указаны цена, характеристики, график платежей и условия сдачи. На этом этапе вы обычно вносите платёж, доводящий общую сумму примерно до 10–30% цены. Юрист должен проверить договор до того, как вы что-либо подпишете.
Шаг 5 — Поэтапные платежи (только для строящегося жилья)
По мере достижения согласованных этапов строительства вы вносите поэтапные платежи в счёт остатка. Важно: каждый платёж до сдачи должен быть защищён — см. раздел «Как защищены ваши деньги» ниже.
Шаг 6 — Оформление у нотариуса
Когда объект достроен и получено разрешение на первое заселение, вы завершаете покупку, подписывая договор купли-продажи (escritura pública) у испанского нотариуса. Вы оплачиваете остаток и налоги на покупку, и вам передают ключи. Можно присутствовать лично или поручить оформление юристу по доверенности.
Шаг 7 — После сделки
Юрист регистрирует сделку в Реестре собственности (Registro de la Propiedad), а вы подключаете коммунальные услуги и организуете уплату текущих налогов. Владельцам-нерезидентам также следует помнить о ежегодных обязательствах (например, налог на доход нерезидентов) — этим может заняться ваш юрист или gestor.
Сколько это стоит: налоги и сборы при покупке новостройки
Сверх цены покупки закладывайте примерно 12–13% на налоги и сборы. Для новостройки на Коста-Бланке (Валенсийское сообщество) расклад в 2026 году такой:
| Статья | Ставка / сумма | Примечания |
|---|---|---|
| НДС (IVA) | 10% от цены | Применяется к новостройке, купленной у застройщика |
| Гербовый сбор (AJD) | 1,4% | Ставка Валенсийского сообщества, снижена с 1,5% в реформе июня 2026 года |
| Нотариус | ~600–1200 € | Зависит от цены и сложности |
| Реестр собственности | ~400–900 € | За регистрацию права на ваше имя |
| Услуги юриста | ~1% + НДС | Ваш независимый юрист |
- Занизить цену в договоре нельзя. В Испании для каждого объекта есть официальная справочная стоимость (valor de referencia). Если цена покупки ниже неё, налог считается от более высокой справочной стоимости — поэтому занижение цифры ничего не экономит и создаёт риск.
- Расходы по ипотеке — отдельно. Если берёте ипотеку, добавьте расходы по самому кредиту (оценка и комиссии банка).
- Текущие расходы после покупки: ежегодный муниципальный налог IBI, взносы в сообщество собственников (если объект в комплексе), коммунальные услуги и вывоз мусора. Зависят от объекта и муниципалитета.
Как защищены ваши деньги (при покупке на этапе строительства)
Это вопрос, который чаще всего задают покупатели строящегося жилья, и ответ обнадёживает. По испанскому законодательству (Закон 38/1999 о строительстве, усиленный Законом 20/2015) застройщик, принимающий платежи за строящееся жильё, обязан обеспечить каждый ваш платёж банковской гарантией или страховым полисом. Если объект так и не будет сдан, вы вправе вернуть деньги с процентами.
Два практических момента, которые проверит ваш юрист:
- Гарантия действительна только после того, как у застройщика есть разрешение на строительство — до этого платежи делать не следует.
- Вы должны получить отдельный документ-гарантию на каждый платёж.
Кроме того, на готовую новостройку распространяются законные гарантии: как правило, один год на отделку, три года на инженерные системы и пригодность для проживания и десять лет на конструктивные дефекты.
Финансирование: ипотека для нерезидентов
Испанские банки кредитуют нерезидентов, хотя обычно с меньшим соотношением кредита к стоимости, чем для резидентов — как правило, до примерно 70% от цены или оценки, то есть понадобится около 30% первоначального взноса плюс расходы на покупку выше. Решение зависит от вашего дохода, возраста и обязательств. Стоит заранее получить предварительное одобрение — это определяет ваш бюджет.
Сколько времени это занимает?
- Готовое жильё: сделку можно завершить в течение нескольких недель после брони, как только готовы юридические проверки и (при необходимости) ипотека.
- На этапе строительства: строительство обычно длится 18–36 месяцев от брони до сдачи, в зависимости от стадии проекта на момент бронирования. Вы платите поэтапно в течение этого срока и оформляете сделку, когда объект достроен и получил разрешение.
Жизнь в Испании после покупки
Владение жильём в Испании не даёт вид на жительство (см. примечание о золотой визе выше), но это естественная база, если вы позже оформите визу без права на работу или визу цифрового кочевника, либо если вы гражданин ЕС. Многие иностранные владельцы пользуются жильём сезонно и сдают его в аренду остальное время — юрист подскажет по налогообложению арендного дохода для нерезидентов.
С чего начать на Коста-Бланке
Южная Коста-Бланка предлагает одни из лучших по соотношению цены и качества новостроек Испании, с высоким спросом на аренду и солнцем круглый год. В наших проектах квартиры в новостройках начинаются от:
- Гуардамар-дель-Сегура — от 239 000 € (2 спальни, 2 санузла), пляжи и сосновый лес, три проекта
- Торревьеха — от 280 000 € (3 спальни, 2 санузла), приморский город с портами и солёными озёрами
- Альгорфа — от 159 000 € (2 спальни, 2 санузла), выгодные цены вдали от побережья, рядом с гольф-курортом La Finca
Свяжитесь с нами, чтобы узнать актуальное наличие и полный прайс-лист — мы проведём вас через каждый из перечисленных шагов, на вашем языке.
Последнее обновление: 2026. Данные по налогам и сборам относятся к Валенсийскому сообществу по состоянию на середину 2026 года; уточняйте их у своего юриста для конкретной сделки.
