Jaunbūves īpašuma iegāde Spānijā

Skaidrs ceļvedis starptautiskiem pircējiem — no rezervācijas līdz atslēgu saņemšanai.

Jaunbūves īpašuma iegāde Kostablankā ir vienkāršāka, nekā vairums starptautisko pircēju gaida. Ārzemniekiem nav ierobežojumu īpašuma iegādei Spānijā, pirkšanas process projekta stadijā ir likumīgi regulēts un aizsargāts, un izmaksas ir paredzamas, tiklīdz zināt, ar ko rēķināties. Šis ceļvedis soli pa solim izskaidro visu ceļu: kādus nodokļus un maksas maksāsiet, kā jūsu nauda tiek aizsargāta būvniecības laikā un cik ilgi viss notiek.

Šī ir vispārīga informācija plānošanai, nevis juridiska vai nodokļu konsultācija. Vienmēr precizējiet sava pirkuma detaļas pie sava neatkarīga jurista un nodokļu konsultanta.

Vai ārzemnieki var iegādāties īpašumu Spānijā?

Jā — bez ierobežojumiem. Neatkarīgi no tā, vai esat no ES, Apvienotās Karalistes, Skandināvijas vai tālāk, jums ir tādas pašas tiesības pirkt un piederēt īpašumam Spānijā kā Spānijas pilsonim. Uzturēšanās atļauja nav vajadzīga, un Spānijā nav jādzīvo.

Vienīgais nepieciešamais ir NIE (Número de Identidad de Extranjero) — ārzemnieka nodokļu maksātāja identifikācijas numurs. Bez tā nevar pabeigt pirkumu, maksāt īpašuma nodokļus vai pieslēgt komunālos pakalpojumus. To ir viegli iegūt — kā, paskaidrojam zemāk.

Svarīgs 2026. gada atjauninājums par uzturēšanos: Spānijas „Zelta vīza“ — kas agrāk piešķīra uzturēšanās atļauju pretī īpašuma investīcijai no 500 000 € — tika atcelta 2025. gada 3. aprīlī. Īpašuma iegāde par jebkuru cenu vairs nepiešķir uzturēšanās atļauju. Jūs joprojām varat brīvi pirkt kā ārzemnieks; pirkums vienkārši vairs nav saistīts ar uzturēšanās atļauju. Ja jūsu mērķis ir ilgtermiņā dzīvot Spānijā, 2026. gadā pieejamie ceļi ir bezienākumu vīza (Non-Lucrative, tiem, kam ir pietiekami pasīvie ienākumi vai uzkrājumi), digitālā nomada vīza (attālinātajiem darbiniekiem) un uzņēmēja vīza. ES pilsoņi, protams, saglabā automātiskas tiesības dzīvot Spānijā.

Pamati: projekta stadijā vai gatava dzīvošanai

Jaunbūves ir divos veidos, un pirkšanas process nedaudz atšķiras:

• Projekta stadijā (sobre plano) — jūs rezervējat un maksājat par īpašumu, kamēr tas vēl tiek būvēts, bieži pirms būvniecības sākuma. Maksājat pa posmiem, būvniecībai progresējot. Priekšrocības: labākās cenas, plašākā izvēle un laiks sadalīt maksājumus; pretī jāgaida nodošana.
• Gatava dzīvošanai (llave en mano) — īpašums ir pabeigts vai gandrīz pabeigts. Darījums notiek ātri, un jūs ievācaties (vai izīrējat) gandrīz uzreiz, taču izvēle ir ierobežotāka un cenas parasti augstākas.

Abus variantus aizsargā vieni un tie paši tiesiskie aizsardzības mehānismi. Galvenā praktiskā atšķirība ir maksājumu grafiks un termiņi.

Pirkšanas process soli pa solim

1. solis — Iegūstiet NIE un Spānijas bankas kontu

NIE var iegūt klātienē policijas iecirknī vai konsulātā vai ar jurista starpniecību uz pilnvaras pamata, kas rīkojas jūsu vārdā — tā dara vairums ārvalstu pircēju. Spānijas bankas konts ievērojami atvieglo depozītu, nodokļu un rēķinu apmaksu un faktiski ir nepieciešams Spānijas hipotēkai.

2. solis — Piesaistiet neatkarīgu juristu

Tas ir vissvarīgākais solis. Piesaistiet nekustamā īpašuma juristu (abogado), kas ir neatkarīgs no attīstītāja un aģenta. Viņš veiks juridiskās pārbaudes: apstiprinās, ka attīstītājam pieder zeme, ka ir būvatļauja, ka īpašums ir bez parādiem un — projekta stadijā — ka pastāv obligātā bankas garantija jūsu maksājumiem. Plānojiet apmēram 1% no cenas (plus PVN) jurista pakalpojumiem.

3. solis — Rezervējiet īpašumu

Jūs maksājat rezervācijas maksu, lai noņemtu īpašumu no tirgus un fiksētu cenu, kamēr tiek sagatavoti līgumi. Summa atšķiras atkarībā no attīstītāja (bieži daži tūkstoši eiro) un ir norādīta rezervācijas dokumentā. Parasti to dara dažu dienu laikā pēc īpašuma izvēles.

4. solis — Parakstiet privāto pirkuma līgumu

Dažu nedēļu laikā jūs un attīstītājs parakstāt privāto pirkuma līgumu (contrato de compraventa), kurā noteikta cena, specifikācijas, maksājumu grafiks un nodošanas nosacījumi. Šajā brīdī parasti veicat iemaksu, kas kopējo samaksāto summu paaugstina līdz aptuveni 10–30% no cenas. Juristam šis līgums jāpārbauda, pirms jūs ko parakstāt.

5. solis — Pakāpeniskie maksājumi (tikai projekta stadijā)

Būvniecībai sasniedzot saskaņotos posmus, jūs veicat pakāpeniskos maksājumus atlikuma segšanai. Būtiski: katram maksājumam pirms nodošanas jābūt aizsargātam — sk. „Kā jūsu nauda tiek aizsargāta“ zemāk.

6. solis — Darījuma noslēgšana pie notāra

Kad īpašums ir pabeigts un tam ir pirmās aizņemšanas licence, jūs pabeidzat pirkumu, parakstot īpašumtiesību aktu (escritura pública) pie Spānijas notāra. Jūs samaksājat atlikumu un pirkuma nodokļus, un tiek nodotas atslēgas. Varat ierasties klātienē vai ļaut juristam noslēgt darījumu uz pilnvaras pamata.

7. solis — Pēc darījuma

Jurists reģistrē aktu Zemesgrāmatā (Registro de la Propiedad), un jūs pieslēdzat komunālos pakalpojumus un nokārtojat kārtējos nodokļu maksājumus. Nerezidentiem īpašniekiem jāņem vērā arī ikgadējie pienākumi (piemēram, nerezidentu ienākuma nodoklis) — ar tiem var nodarboties jūsu jurists vai gestor.

Cik tas maksā: nodokļi un maksas jaunbūvei

Papildus pirkuma cenai plānojiet aptuveni 12–13% nodokļiem un maksām. Jaunbūvei Kostablankā (Valensijas autonomajā kopienā) sadalījums 2026. gadā ir šāds:

• Cenu nedrīkst deklarēt zemāku par patieso. Spānija katram īpašumam izmanto oficiālu atsauces vērtību (valor de referencia). Ja jūsu pirkuma cena ir zemāka, nodoklis tiek aprēķināts no augstākās atsauces vērtības — tāpēc zemākas summas deklarēšana neko neietaupa un rada risku.
• Hipotēkas izmaksas ir atsevišķi. Ja finansējat pirkumu, pieskaitiet pašas hipotēkas izmaksas (novērtējumu un bankas komisijas).
• Kārtējās izmaksas pēc īpašuma iegādes: ikgadējais pašvaldības nodoklis IBI, apsaimniekošanas maksa, ja īpašums ir kompleksā, komunālie pakalpojumi un atkritumu izvešana. Tās atšķiras atkarībā no īpašuma un pašvaldības.

Kā jūsu nauda tiek aizsargāta (projekta stadijā)

Šo jautājumu projekta stadijas pircēji uzdod visbiežāk, un atbilde ir nomierinoša. Saskaņā ar Spānijas likumdošanu (Likums 38/1999 par būvniecību, pastiprināts ar Likumu 20/2015) attīstītājam, kas pieņem maksājumus par projekta stadijas mājokli, katrs jūsu maksājums jānodrošina ar bankas garantiju vai apdrošināšanu. Ja īpašums netiek nodots, jums ir tiesības atgūt naudu ar procentiem.

Divi praktiski punkti, ko jurists pārbaudīs:

• Garantija ir spēkā tikai tad, kad attīstītājam ir būvatļauja — pirms tam maksājumi nav jāveic.
• Par katru maksājumu jums jāsaņem atsevišķs garantijas dokuments.

Turklāt pabeigtai jaunbūvei ir likumā noteiktas garantijas: parasti viens gads apdarei, trīs gadi inženiersistēmām un dzīvojamībai un desmit gadi strukturāliem defektiem.

Finansējums: hipotēkas nerezidentiem

Spānijas bankas aizdod nerezidentiem, taču parasti ar zemāku aizdevuma attiecību pret vērtību nekā rezidentiem — bieži līdz aptuveni 70% no cenas vai novērtējuma, kas nozīmē, ka jums būs nepieciešami aptuveni 30% pirmā iemaksa plus iepriekš minētās pirkuma izmaksas. Lēmums atkarīgs no jūsu ienākumiem, vecuma un saistībām. Ieteicams savlaicīgi iegūt principiālu apstiprinājumu, jo tas nosaka jūsu budžetu.

Cik ilgi tas aizņem?

• Gatava dzīvošanai: darījumu var noslēgt dažu nedēļu laikā pēc rezervācijas, tiklīdz ir veiktas pārbaudes un sakārtota hipotēka, ja tāda ir.
• Projekta stadijā: būvniecība parasti ilgst 18–36 mēnešus no rezervācijas līdz nodošanai atkarībā no projekta posma rezervēšanas brīdī. Jūs maksājat pa posmiem šajā periodā un noslēdzat darījumu, kad īpašums ir pabeigts un saņēmis licenci.

Dzīve Spānijā pēc pirkuma

Mājokļa īpašums Spānijā nepiešķir uzturēšanās atļauju (sk. piezīmi par Zelta vīzu augstāk), taču tā ir dabiska bāze, ja vēlāk pieprasāt bezienākumu vīzu vai digitālā nomada vīzu, vai ja esat ES pilsonis. Daudzi starptautiskie īpašnieki izmanto savu mājokli sezonāli un pārējā laikā to izīrē — jurists var konsultēt par īres ienākumu aplikšanu ar nodokļiem nerezidentiem.

Ar ko sākt Kostablankā

Kostablankas dienvidi piedāvā vienu no labākajām cenas un kvalitātes attiecībām jaunbūvēm Spānijā, ar augstu īres pieprasījumu un sauli visu gadu. Mūsu projektos jaunbūves dzīvokļi sākas no:

• Guardamar del Segura — no 239 000 € (2 guļamistabas, 2 vannas), pludmales un priežu mežs, trīs projekti
• Torrevieja — no 280 000 € (3 guļamistabas, 2 vannas), piekrastes pilsēta ar ostām un sāls ezeriem
• Algorfa — no 159 000 € (2 guļamistabas, 2 vannas), izdevīga cena iekšzemē pie La Finca golfa kūrorta

Sazinieties ar mums par pašreizējo pieejamību un pilno cenrādi — mēs pavadīsim jūs cauri katram solim jūsu valodā.

Pēdējoreiz pārskatīts: 2026. Nodokļu un maksu skaitļi attiecas uz Valensijas kopienu 2026. gada vidū un jāapstiprina pie jūsu jurista konkrētajam pirkumam.