Un guide clair pour les acheteurs internationaux — de la réservation à la remise des clés.
Acheter un logement neuf sur la Costa Blanca est plus simple que la plupart des acheteurs internationaux ne l'imaginent. Les étrangers peuvent acquérir un bien en Espagne sans restriction, le processus d'achat sur plan est encadré et protégé par la loi, et les coûts sont prévisibles une fois que l'on sait ce qu'il faut budgéter. Ce guide explique tout le parcours, étape par étape : les impôts et frais à prévoir, la façon dont votre argent est protégé pendant la construction, et les délais.
Ces informations sont générales et destinées à vous aider à planifier ; elles ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Confirmez toujours les détails de votre achat avec votre propre avocat et conseiller fiscal indépendant.
Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?
Oui — sans restriction. Que vous veniez de l'UE, du Royaume-Uni, de Scandinavie ou de plus loin, vous avez le même droit d'acheter et de posséder un bien en Espagne qu'un ressortissant espagnol. Aucune résidence n'est requise et vous n'êtes pas obligé de vivre en Espagne.
Le seul élément indispensable est un NIE (Número de Identidad de Extranjero), un numéro d'identification fiscale pour les étrangers. Sans lui, impossible de finaliser un achat, de payer les impôts fonciers ou d'ouvrir les compteurs. Il est simple à obtenir, et nous expliquons comment ci-dessous.
Une mise à jour importante sur la résidence en 2026 : le « Golden Visa » espagnol — qui accordait auparavant la résidence en échange d'un investissement immobilier de 500 000 € — a été supprimé le 3 avril 2025. Acheter un bien, quel qu'en soit le prix, ne donne plus droit à la résidence. Vous pouvez toujours acheter en toute liberté en tant qu'étranger ; l'achat ne s'accompagne simplement plus d'un titre de séjour. Si votre objectif est de vivre en Espagne sur le long terme, les voies encore disponibles en 2026 sont le visa non lucratif (pour ceux disposant de revenus passifs ou d'une épargne suffisants), le visa nomade numérique (pour les télétravailleurs) et le visa entrepreneur. Les citoyens de l'UE conservent bien sûr le droit automatique de vivre en Espagne.
Les bases : sur plan ou clés en main
Le neuf se présente sous deux formes, et le processus d'achat diffère légèrement :
- Sur plan (sobre plano) — vous réservez et payez le bien pendant sa construction, souvent avant le début des travaux. Vous payez par échelonnement à mesure de l'avancement. Les avantages : les meilleurs prix, le plus grand choix et le temps d'étaler les paiements ; en contrepartie, il faut attendre la livraison.
- Clés en main (llave en mano) — le bien est terminé ou presque. La signature est rapide et vous emménagez (ou louez) presque immédiatement, mais le choix est plus limité et les prix généralement plus élevés.
Les deux formules bénéficient des mêmes protections légales. La différence pratique principale tient au calendrier de paiement et aux délais.
Le processus d'achat, étape par étape
Étape 1 — Obtenez votre NIE et un compte bancaire espagnol
Le NIE s'obtient en personne dans un commissariat ou un consulat, ou via un avocat muni d'une procuration agissant en votre nom — ce que font la plupart des acheteurs étrangers. Un compte bancaire espagnol facilite grandement le paiement des acomptes, des impôts et des factures, et il est pratiquement indispensable pour un prêt immobilier espagnol.
Étape 2 — Mandatez un avocat indépendant
C'est l'étape la plus importante. Engagez un avocat spécialisé indépendant du promoteur et de l'agent. Il effectuera les vérifications : que le promoteur possède le terrain, que le permis de construire existe, que le bien est libre de dettes et — pour le sur plan — que la garantie bancaire obligatoire sur vos paiements est en place. Prévoyez environ 1 % du prix (plus TVA) d'honoraires.
Étape 3 — Réservez le bien
Vous versez des arrhes de réservation pour retirer le bien du marché et figer le prix pendant la préparation des contrats. Le montant varie selon le promoteur (souvent quelques milliers d'euros) et figure dans le document de réservation. Cela se fait généralement dans les jours suivant le choix du bien.
Étape 4 — Signez le contrat privé de vente
Sous quelques semaines, vous et le promoteur signez le contrat privé de vente (contrato de compraventa), qui fixe le prix, les prestations, l'échéancier et les conditions de livraison. À ce stade, vous versez en général un acompte portant le total à environ 10–30 % du prix. Votre avocat doit relire ce contrat avant toute signature.
Étape 5 — Paiements échelonnés (sur plan uniquement)
À mesure que la construction atteint les jalons convenus, vous effectuez des paiements échelonnés sur le solde. Essentiel : chaque paiement effectué avant la livraison doit être protégé — voir « Comment votre argent est protégé » ci-dessous.
Étape 6 — Signature chez le notaire
Lorsque le bien est achevé et dispose de sa licence de première occupation, vous finalisez l'achat en signant l'acte authentique (escritura pública) devant un notaire espagnol. Vous réglez le solde et les impôts d'acquisition, et les clés vous sont remises. Vous pouvez être présent ou faire signer votre avocat par procuration.
Étape 7 — Après la signature
Votre avocat inscrit l'acte au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad), et vous ouvrez les compteurs et organisez le paiement des impôts récurrents. Les propriétaires non-résidents doivent aussi penser à leurs obligations annuelles (comme l'impôt sur le revenu des non-résidents) — votre avocat ou gestor peut s'en charger.
Combien ça coûte : impôts et frais sur un bien neuf
En plus du prix d'achat, prévoyez environ 12–13 % d'impôts et de frais. Pour un bien neuf sur la Costa Blanca (Communauté valencienne), la répartition en 2026 est :
| Poste | Taux / montant | Notes |
|---|---|---|
| TVA (IVA) | 10 % du prix | S'applique au neuf acheté auprès d'un promoteur |
| Droit de timbre (AJD) | 1,4 % | Taux de la Communauté valencienne, réduit de 1,5 % lors de la réforme de juin 2026 |
| Notaire | ~600–1 200 € | Selon le prix et la complexité |
| Registre de la propriété | ~400–900 € | Pour inscrire le bien à votre nom |
| Honoraires d'avocat | ~1 % + TVA | Votre avocat indépendant |
- Impossible de sous-déclarer le prix. L'Espagne utilise une valeur de référence officielle (valor de referencia) pour chaque bien. Si votre prix d'achat est inférieur, l'impôt est calculé sur cette valeur de référence plus élevée — déclarer moins ne fait donc rien économiser et crée un risque.
- Les frais de prêt sont à part. Si vous financez l'achat, ajoutez les frais du prêt lui-même (expertise et frais de dossier de la banque).
- Charges récurrentes une fois propriétaire : la taxe foncière annuelle (IBI), les charges de copropriété le cas échéant, les compteurs et la collecte des déchets. Elles varient selon le bien et la commune.
Comment votre argent est protégé (sur plan)
C'est la question que posent le plus les acheteurs sur plan, et la réponse est rassurante. Selon le droit espagnol (loi 38/1999 sur la construction, renforcée par la loi 20/2015), un promoteur qui perçoit des paiements pour un logement sur plan doit garantir chacun de vos versements par une garantie bancaire ou une assurance. Si le bien n'est jamais livré, vous avez droit au remboursement de votre argent avec intérêts.
Deux points pratiques que votre avocat vérifiera :
- La garantie n'existe valablement qu'une fois le permis de construire obtenu par le promoteur — aucun paiement ne devrait intervenir avant.
- Vous devez recevoir un document de garantie individuel pour chaque versement.
De plus, le neuf achevé bénéficie de garanties légales : en général un an pour les finitions, trois ans pour les installations et l'habitabilité, et dix ans pour les défauts structurels.
Financement : prêts pour non-résidents
Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents, mais généralement à une quotité plus faible que pour les résidents — couramment jusqu'à environ 70 % du prix ou de l'expertise, ce qui implique environ 30 % d'apport plus les frais d'achat ci-dessus. La décision dépend de vos revenus, de votre âge et de vos engagements. Mieux vaut obtenir un accord de principe tôt, car il détermine votre budget.
Combien de temps cela prend-il ?
- Clés en main : la signature peut intervenir quelques semaines après la réservation, une fois les vérifications et l'éventuel prêt en place.
- Sur plan : la construction dure généralement 18 à 36 mois de la réservation à la livraison, selon l'avancement du programme au moment où vous réservez. Vous payez par étapes sur cette période et signez lorsque le bien est achevé et autorisé.
Vivre en Espagne après l'achat
Posséder un logement en Espagne ne donne pas la résidence (voir la note sur le Golden Visa ci-dessus), mais c'est une base naturelle si vous demandez ensuite le visa non lucratif ou le visa nomade numérique, ou si vous êtes citoyen de l'UE. De nombreux propriétaires internationaux utilisent leur bien de manière saisonnière et le louent le reste de l'année — votre avocat peut vous conseiller sur la fiscalité des revenus locatifs pour les non-résidents.
Par où commencer sur la Costa Blanca
La Costa Blanca Sud offre l'un des meilleurs rapports qualité-prix du neuf en Espagne, avec une forte demande locative et du soleil toute l'année. Dans nos programmes, les appartements neufs débutent à :
- Guardamar del Segura — à partir de 239 000 € (2 ch., 2 sdb), plages et pinède, trois programmes
- Torrevieja — à partir de 280 000 € (3 ch., 2 sdb), ville côtière avec ports et lagunes salées
- Algorfa — à partir de 159 000 € (2 ch., 2 sdb), bon rapport qualité-prix dans l'arrière-pays, près du golf La Finca
Contactez-nous pour connaître les disponibilités actuelles et la liste complète des prix — nous vous accompagnons à chaque étape, dans votre langue.
Dernière révision : 2026. Les chiffres relatifs aux impôts et frais concernent la Communauté valencienne à la mi-2026 et doivent être confirmés avec votre avocat pour votre achat spécifique.
