Programmes neufs dans la province d'Alicante, Espagne

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est un numéro d’identification fiscal obligatoire pour toute transaction immobilière en Espagne. Deux voies possibles :

• Depuis la France : prendre rendez-vous au consulat d’Espagne (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Rennes). Délai 2 à 6 semaines selon la ville. Coût : 9,84 €.
• En Espagne : directement à la Comisaría de Policía via rendez-vous préalable (cita previa). Plus rapide (souvent moins de 2 semaines) si vous êtes déjà sur place.
• Par procuration : votre avocat espagnol peut obtenir le NIE pour vous via une procuration notariée signée en France et apostillée. Solution la plus courante pour les acheteurs qui ne souhaitent pas se déplacer plusieurs fois.

Nous coordonnons cette démarche avec notre avocat partenaire francophone.

Pas strictement obligatoire pour l’achat lui-même (les fonds peuvent transiter via le compte du notaire ou par virement international), mais fortement recommandé pour :

• Payer les charges de copropriété et les services (eau, électricité, internet) par prélèvement automatique
• Recevoir les remboursements éventuels (TVA, trop-perçus de cadastre)
• Payer l’IBI et la taxe d’ordures annuellement

Les banques espagnoles ouvrent des comptes non-résidents avec passeport + NIE. Frais d’ouverture habituels : 0 à 80€. Banques recommandées pour les Français : Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank.

Ce n’est pas obligatoire, mais vivement recommandé. En Espagne, le notaire authentifie l’acte mais ne défend pas vos intérêts comme en France : son rôle est plus limité. Un avocat indépendant francophone :

• Vérifie la situation juridique du bien (Nota Simple, hypothèques, charges, urbanisme)
• Contrôle les licences (permis de construire, certificat d’habitabilité, Licencia de Primera Ocupación pour le neuf)
• Négocie le contrat privé avec le promoteur
• Vous accompagne chez le notaire et explique l’acte
• Gère l’inscription au Registre de la Propriété et le paiement des impôts

Honoraires : environ 1% du prix + IVA, soit 1 500 à 4 000€ pour les programmes que nous proposons. Nous travaillons avec plusieurs cabinets francophones à Torrevieja et Alicante.

Pour un programme neuf en Communauté Valencienne, vous payez sur le prix d’achat :

• TVA (IVA) à 10% — équivalent espagnol de la TVA française
• Droit d’enregistrement (AJD) à 1,4% — abaissé du 1,5% au 1,4% le 1er juin 2026
• Frais de notaire : 600 à 1 500€ (forfait, pas un % comme en France)
• Inscription au Registre de la Propriété : 400 à 900€
• Gestoría (facultative, recommandée) : 300 à 500€

Total approximatif : 11,4 à 12% du prix. C’est sensiblement moins que les frais de notaire français (~7-8% sur l’ancien + droits d’enregistrement). Pour un bien ancien, on applique l’ITP au lieu de TVA+AJD (10%, descendant à 9% au 1er juin 2026).

En tant que non-résident fiscal espagnol, vous payez chaque année :

• IBI (taxe foncière) : 0,4 à 0,7% de la valeur cadastrale. Soit 250 à 600€/an pour les biens à ce niveau de prix selon la commune.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) :
  • Si vous ne louez pas : 19% sur un revenu imputé de 1,1% de la valeur cadastrale (souvent 200 à 500€/an).
  • Si vous louez : 19% sur les revenus locatifs nets (charges déductibles : intérêts d’emprunt, charges de copropriété, IBI, assurance, amortissement).
• Taxe d’ordures (basura) : 100 à 200€/an
• Charges de copropriété : 60 à 200€/mois selon les services

La convention fiscale franco-espagnole du 10 octobre 1995 évite la double imposition : vous déclarez les revenus locatifs aussi en France, mais avec crédit d’impôt égal à l’impôt espagnol payé.

Oui, sur plusieurs formulaires :

• Formulaire 2042 : revenus locatifs (case « revenus fonciers » avec crédit d’impôt pour l’IRNR espagnol payé)
• Formulaire 3916 : déclaration du compte bancaire espagnol (obligatoire dès l’ouverture, amende de 1 500€ par compte non déclaré)
• IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : si votre patrimoine immobilier mondial dépasse 1 300 000€ net, votre bien espagnol entre dans l’assiette

Nous recommandons de consulter un fiscaliste français avant la première déclaration suivant l’achat. Nous pouvons recommander des fiscalistes habitués au franco-espagnol.

Oui. Les banques espagnoles financent les non-résidents, mais à des conditions plus strictes que les résidents :

• Quotité de financement : 60 à 70% de la valeur d’expertise (vs 70-80% pour les résidents espagnols)
• Apport personnel nécessaire : 30 à 40% du prix + les ~12% de frais d’achat
• Justificatifs : 2 dernières fiches de paie, 2 derniers avis d’imposition français, 3 derniers relevés de compte, justificatif de domicile
• Taux d’endettement maximum : 35% des revenus nets
• Durée : jusqu’à 25-30 ans, mais souvent capée à 75 ans à l’échéance

Banques recommandées pour les Français : Santander, BBVA, Sabadell (toutes ont des agences en France et services en français).

Deux stratégies, chacune avec ses avantages :

• Prêt en France (hypothèque sur résidence principale française ou prêt personnel) : taux français généralement plus compétitifs (2026 : ~3,5%), démarches en français, banque connue. Mais vous immobilisez de la capacité d’emprunt française.
• Prêt en Espagne (hypothèque sur le bien acheté) : le bien lui-même sert de garantie, donc pas d’impact sur votre patrimoine français. Taux 2026 ~3,8 à 4,2% pour non-résidents. Démarches plus longues mais classiques.

Beaucoup d’acheteurs français combinent : apport cash + prêt espagnol au minimum, pour ne pas immobiliser leur capacité d’emprunt à Paris ou Lyon.

L’achat sur plan en Espagne (« compra sobre plano ») suit un schéma proche de la VEFA française :

• Réservation : 3 000 à 6 000€ pour bloquer le lot
• Contrat privé à 30 jours : 10 à 20% du prix + TVA sur cette portion
• Versements échelonnés pendant le chantier : 10 à 20% supplémentaires, liés aux étapes de construction
• Solde + AJD à la livraison, devant notaire, contre remise des clés et de la Licencia de Primera Ocupación

Tous les versements antérieurs à la livraison sont protégés par une caution bancaire ou une assurance (Loi 38/1999) — équivalent fonctionnel de la garantie financière d’achèvement (GFA) française. Vérifiez toujours cette protection avant tout versement.

Non. Le Golden Visa espagnol par investissement immobilier (500 000€ minimum) a été aboli le 3 avril 2025 par le gouvernement Sánchez. Les permis déjà accordés restent valides et renouvelables.

Pour les Français (citoyens UE), le Golden Visa n’était de toute façon pas pertinent : la libre circulation européenne vous donne automatiquement le droit de résider, travailler et investir en Espagne. Vous demandez simplement, après 90 jours sur place, le Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (vert, à présenter en personne à la Comisaría) — équivalent du certificat de séjour. Coût : ~12€.

Vous devenez automatiquement résident fiscal espagnol si vous remplissez l’un des trois critères :

• Plus de 183 jours par an en Espagne
• Centre des intérêts économiques en Espagne
• Conjoint et enfants mineurs résidant en Espagne

Conséquences fiscales :

• Imposition mondiale en Espagne (au lieu de France)
• Déclaration Modelo 720 pour les avoirs hors Espagne supérieurs à 50 000€
• Bénéfice possible du régime « Beckham » les 6 premières années (24% flat sur les revenus espagnols, pas d’impôt sur les revenus mondiaux) sous conditions strictes

Pour la plupart des acheteurs français qui acquièrent une résidence secondaire ou un investissement locatif, rester non-résident fiscal espagnol est plus simple et souvent fiscalement avantageux. Décision à prendre avec un fiscaliste franco-espagnol.

De la première visite à la remise des clés (et au-delà) :

• Sélection de programmes selon votre budget, votre objectif (résidence secondaire, investissement locatif, futur déménagement) et vos préférences
• Organisation des visites en Costa Blanca : circuit personnalisé sur 1 à 3 jours avec accueil à l’aéroport d’Alicante
• Négociation avec le promoteur : prix, finitions, calendrier de paiement
• Mise en relation avec un avocat indépendant francophone qui défend uniquement vos intérêts
• Comparaison de plusieurs banques pour le prêt si nécessaire
• Accompagnement chez le notaire le jour de l’acte
• Service après-vente : pendant la première année de garantie et au-delà

Notre service est gratuit pour l’acheteur : nos honoraires sont payés par le promoteur. Nous communiquons en français et nous adaptons à votre rythme.