Una guía clara para compradores internacionales — desde la reserva hasta la entrega de llaves.
Comprar una vivienda de obra nueva en la Costa Blanca es más sencillo de lo que la mayoría de los compradores internacionales imagina. No hay restricciones para que los extranjeros sean propietarios en España, el proceso sobre plano está regulado y protegido por ley, y los costes son previsibles una vez que sabes con qué contar. Esta guía explica todo el recorrido paso a paso: qué pagarás en impuestos y gastos, cómo se protege tu dinero mientras se construye la vivienda y cuánto tarda todo.
Esta es información general para ayudarte a planificar, no asesoramiento legal ni fiscal. Confirma siempre los detalles de tu compra con tu propio abogado y asesor fiscal independiente.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedad en España?
Sí — sin restricciones. Tanto si eres de la UE, del Reino Unido, de Escandinavia o de más lejos, tienes el mismo derecho a comprar y poseer una propiedad en España que un ciudadano español. No necesitas residencia y no necesitas vivir en España.
Lo único imprescindible es un NIE (Número de Identidad de Extranjero), un número de identificación fiscal para extranjeros. Sin él no se puede completar una compra, pagar los impuestos de la propiedad ni dar de alta los suministros. Es sencillo de obtener y lo explicamos más abajo.
Una actualización importante sobre la residencia en 2026: la «Golden Visa» de España — que antes concedía residencia a cambio de una inversión inmobiliaria de 500.000 € — fue suprimida el 3 de abril de 2025. Comprar una propiedad, a cualquier precio, ya no otorga residencia. Puedes seguir comprando con total libertad como extranjero; simplemente la compra ya no lleva aparejado un permiso de residencia. Si tu objetivo es vivir en España a largo plazo, las vías que siguen disponibles en 2026 son el Visado No Lucrativo (para quienes tienen suficientes ingresos pasivos o ahorros), el Visado de Nómada Digital (para trabajadores remotos) y el Visado de Emprendedor. Los ciudadanos de la UE, por supuesto, conservan el derecho automático a vivir en España.
Conceptos básicos: sobre plano frente a llave en mano
La obra nueva se presenta de dos formas y el proceso varía ligeramente entre ellas:
- Sobre plano — reservas y pagas la vivienda mientras aún se está construyendo, a menudo antes de que empiece la obra. Pagas por fases a medida que avanza la construcción. Las ventajas son los mejores precios, la mayor variedad de viviendas y tiempo para repartir los pagos; a cambio, hay que esperar a la entrega.
- Llave en mano — la vivienda está terminada o casi terminada. Escrituras rápido y te mudas (o la alquilas) casi de inmediato, pero hay menos opciones y los precios suelen ser más altos.
Ambas modalidades están cubiertas por las mismas protecciones legales. La diferencia práctica principal es el calendario de pagos y los plazos.
El proceso de compra paso a paso
Paso 1 — Obtén tu NIE y una cuenta bancaria española
El NIE se obtiene en persona en una comisaría o consulado, o a través de un abogado con poder notarial que actúe en tu nombre — que es como lo hacen la mayoría de los compradores extranjeros. Una cuenta bancaria española facilita mucho el pago de señales, impuestos y suministros, y es prácticamente imprescindible para una hipoteca española.
Paso 2 — Contrata a un abogado independiente
Es el paso más importante. Contrata a un abogado especializado que sea independiente de la promotora y del agente. Realizará las comprobaciones legales: confirmar que la promotora es propietaria del suelo, que existe licencia de obra, que la vivienda está libre de cargas y — en el caso de sobre plano — que existe el aval bancario obligatorio sobre tus pagos. Calcula en torno al 1% del precio (más IVA) en honorarios de abogado.
Paso 3 — Reserva la vivienda
Pagas una señal de reserva para retirar la vivienda del mercado y fijar el precio mientras se preparan los contratos. El importe varía de una promotora a otra (a menudo unos pocos miles de euros) y se especifica en el documento de reserva. Suele hacerse a los pocos días de elegir la vivienda.
Paso 4 — Firma el contrato privado de compraventa
En unas semanas, tú y la promotora firmáis el contrato privado de compraventa, que recoge el precio, las calidades, el calendario de pagos y las condiciones de entrega. En ese momento sueles pagar una entrega que eleva el total abonado a en torno al 10–30% del precio. Tu abogado debe revisar este contrato antes de que firmes nada.
Paso 5 — Pagos por fases (solo sobre plano)
A medida que la construcción alcanza los hitos acordados, realizas pagos por fases a cuenta del saldo. Es fundamental que cada pago que hagas antes de la entrega esté protegido — ver «Cómo se protege tu dinero» más abajo.
Paso 6 — Firma ante notario
Cuando la vivienda está terminada y cuenta con su licencia de primera ocupación, completas la compra firmando la escritura pública ante un notario. Pagas el saldo pendiente y los impuestos de la compra, y se te entregan las llaves. Puedes acudir en persona o que tu abogado escriture en tu nombre con un poder notarial.
Paso 7 — Después de la firma
Tu abogado inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad y das de alta los suministros y organizas los pagos de impuestos periódicos. Los propietarios no residentes deben tener en cuenta sus obligaciones anuales (como el impuesto sobre la renta de no residentes) — tu abogado o gestor puede encargarse de ellas.
Cuánto cuesta: impuestos y gastos de una obra nueva
Además del precio de compra, calcula aproximadamente un 12–13% en impuestos y gastos. Para una obra nueva en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana), el desglose en 2026 es:
| Concepto | Tipo / importe | Notas |
|---|---|---|
| IVA | 10% del precio | Se aplica a la obra nueva comprada a una promotora |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados) | 1,4% | Tipo de la Comunidad Valenciana, reducido desde el 1,5% en la reforma de junio de 2026 |
| Notaría | ~600–1.200 € | Varía según el precio y la complejidad |
| Registro de la Propiedad | ~400–900 € | Para inscribir la vivienda a tu nombre |
| Honorarios de abogado | ~1% + IVA | Tu abogado independiente |
- No se puede declarar un precio inferior al real. España utiliza un valor de referencia oficial para cada inmueble. Si tu precio de compra es inferior, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, más alto — así que declarar una cifra menor no ahorra nada y genera riesgo.
- Los gastos de hipoteca van aparte. Si financias la compra, suma los gastos de la propia hipoteca (tasación y las comisiones del banco).
- Gastos periódicos una vez eres propietario: el IBI anual, los gastos de comunidad si forma parte de una promoción, los suministros y la tasa de basuras. Varían según la vivienda y el municipio.
Cómo se protege tu dinero (sobre plano)
Es la pregunta que más hacen los compradores sobre plano, y la respuesta es tranquilizadora. Según la legislación española (Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, reforzada por la Ley 20/2015), una promotora que cobra pagos por una vivienda sobre plano debe garantizar cada pago que realices mediante un aval bancario o un seguro. Si la vivienda no llega a entregarse, tienes derecho a recuperar tu dinero con intereses.
Dos puntos prácticos que tu abogado comprobará:
- El aval solo existe válidamente cuando la promotora dispone de licencia de obra — no deberían hacerse pagos antes de eso.
- Debes recibir un documento de aval individual por cada pago que realices.
Además, la obra nueva terminada cuenta con garantías legales: por lo general un año para los acabados, tres años para las instalaciones y la habitabilidad y diez años para defectos estructurales.
Financiación: hipotecas para no residentes
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, aunque normalmente con un porcentaje de financiación menor que para los residentes — habitualmente hasta alrededor del 70% del precio o de la tasación, lo que significa que necesitarás en torno al 30% de entrada más los gastos de compra indicados arriba. La decisión depende de tus ingresos, tu edad y tus compromisos. Conviene obtener una aprobación previa pronto, porque condiciona tu presupuesto.
¿Cuánto tarda?
- Llave en mano: la firma puede producirse en unas semanas desde la reserva, una vez hechas las comprobaciones legales y, en su caso, la hipoteca.
- Sobre plano: la construcción suele durar entre 18 y 36 meses desde la reserva hasta la entrega, según la fase en que esté la promoción cuando reservas. Pagas por fases durante ese periodo y escrituras cuando la vivienda está terminada y con licencia.
Vivir en España después de comprar
Tener una vivienda en España no otorga residencia (ver la nota sobre la Golden Visa más arriba), pero es una base natural si más adelante solicitas el Visado No Lucrativo o el Visado de Nómada Digital, o si eres ciudadano de la UE. Muchos propietarios internacionales usan su vivienda por temporadas y la alquilan el resto del año — tu abogado puede asesorarte sobre la fiscalidad de los ingresos por alquiler para no residentes.
Por dónde empezar en la Costa Blanca
La Costa Blanca Sur ofrece algunas de las mejores oportunidades de obra nueva de España, con fuerte demanda de alquiler y sol todo el año. En nuestras promociones, los pisos de obra nueva parten desde:
- Guardamar del Segura — desde 239.000 € (2 dorm., 2 baños), playas y pinar, tres promociones
- Torrevieja — desde 280.000 € (3 dorm., 2 baños), ciudad costera con puertos y lagunas saladas
- Algorfa — desde 159.000 € (2 dorm., 2 baños), valor en el interior junto al resort de golf La Finca
Habla con nosotros para conocer la disponibilidad actual y la lista de precios completa — te acompañamos en cada paso, en tu idioma.
Última revisión: 2026. Las cifras de impuestos y gastos corresponden a la Comunidad Valenciana a mediados de 2026 y deben confirmarse con tu abogado para tu compra concreta.
