Neubau-Immobilien in der Provinz Alicante, Spanien

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist eine steuerliche Identifikationsnummer und für jeden Immobilienkauf in Spanien zwingend erforderlich. Drei Wege:

• Aus Deutschland: Beim spanischen Konsulat (Berlin, Hamburg, Frankfurt, München, Düsseldorf oder Stuttgart) mit Vorabtermin. Dauer 4-8 Wochen. Gebühr: ca. 10 €.
• In Spanien: Direkt bei einer Comisaría de Policía mit Vorabtermin (cita previa). Oft schneller (unter 2 Wochen), wenn Sie ohnehin vor Ort sind.
• Per Vollmacht: Ihr spanischer Anwalt kann die NIE über eine in Deutschland notariell beglaubigte und mit Apostille versehene Vollmacht beantragen. Die gängigste Lösung für Käufer, die nicht mehrfach reisen möchten.

Wir koordinieren diesen Prozess mit unserem Anwaltspartner.

Für den Kauf selbst ist es nicht zwingend (die Gelder können über das Notaranderkonto oder als internationale Überweisung fließen), aber sehr empfehlenswert, um:

• Nebenkosten und Versorgungsleistungen per Lastschrift zu bezahlen (Wasser, Strom, Internet)
• Eventuelle Erstattungen zu empfangen (Mehrwertsteuer, Katasterüberzahlungen)
• Die jährliche Grundsteuer (IBI) und Müllgebühr zu zahlen

Spanische Banken eröffnen Konten für Nicht-Residenten mit Reisepass und NIE. Übliche Kosten für die Kontoeröffnung: 0-80 €. Empfohlene Banken für deutsche Käufer: Santander, BBVA, Sabadell, CaixaBank, Deutsche Bank España.

Nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber dringend empfohlen. In Spanien beurkundet der Notar den Vertrag, vertritt aber nicht Ihre Interessen wie in Deutschland — seine Rolle ist eingeschränkter. Ein unabhängiger Anwalt:

• Prüft den Rechtsstatus der Immobilie (Nota Simple, Hypotheken, Belastungen, städtebauliche Situation)
• Überprüft die Genehmigungen (Baugenehmigung, Bewohnbarkeit, Licencia de Primera Ocupación bei Neubau)
• Verhandelt den privaten Kaufvertrag mit dem Bauträger
• Begleitet Sie zum Notar und erklärt Ihnen die Urkunde
• Registriert die Immobilie im Grundbuch und zahlt die Steuern

Honorare: ca. 1% des Kaufpreises + MwSt., also 1.500-4.000 € für die hier angebotenen Projekte. Wir arbeiten mit Anwälten zusammen, die im Umgang mit deutschen Mandanten erfahren sind.

In der Autonomen Gemeinschaft Valencia für einen Neubau zahlen Sie auf den Kaufpreis:

• Mehrwertsteuer (IVA) 10% — spanische Umsatzsteuer
• Beurkundungssteuer (AJD) 1,4% — gesenkt von 1,5% auf 1,4% zum 1. Juni 2026
• Notargebühren: 600-1.500 €
• Grundbucheintrag: 400-900 €
• Gestoría (optional, empfehlenswert): 300-500 €

Geschätzte Gesamtsumme: ca. 11,4-12% vom Kaufpreis. Bei Bestandsimmobilien gilt stattdessen die ITP (Übertragungssteuer, 10%, ab 1. Juni 2026 9%).

Als Nicht-Resident in Spanien zahlen Sie jährlich:

• IBI (Grundsteuer): 0,4-0,7% des Katasterwerts. Etwa 250-600 €/Jahr in dieser Preisklasse.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes):
  • Ohne Vermietung: 19% auf eine fiktive Einkommensbasis von 1,1% des Katasterwerts (oft 200-500 €/Jahr).
  • Mit Vermietung: 19% auf die Nettomieteinnahmen (abzugsfähig: Zinsen, Hausgeld, IBI, Versicherung, Abschreibung).
• Müllgebühr (basura): 100-200 €/Jahr
• Hausgeld (Gemeinschaftskosten): 60-200 €/Monat je nach Anlage

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien (DBA) verhindert eine Doppelbesteuerung: Sie geben die Einkünfte auch in Deutschland an, erhalten aber eine Anrechnung der in Spanien gezahlten IRNR.

Ja. Wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind:

• Mieteinnahmen aus der spanischen Immobilie sind in der deutschen Einkommensteuererklärung anzugeben, mit Anrechnung der in Spanien gezahlten IRNR
• Spanisches Bankkonto muss dem deutschen Finanzamt im Rahmen der Pflichten zur Anzeige ausländischer Vermögenswerte gemeldet werden
• Mögliche steuerliche Ansässigkeit in Spanien (mehr als 183 Tage in Spanien) — falls Sie mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien verbringen, könnten Sie steuerlich in Spanien ansässig werden, was die gesamte Steuersituation ändert

Wir empfehlen, vor der ersten Erklärung nach dem Kauf einen deutschen Steuerberater mit internationaler Erfahrung zu konsultieren.

Ja. Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten, allerdings zu strengeren Konditionen als Residenten:

• Beleihungswert: 60-70% des Schätzwerts (Residenten 70-80%)
• Erforderliche Anzahlung: 30-40% des Kaufpreises + ca. 12% Erwerbsnebenkosten
• Erforderliche Unterlagen: letzte 2 Lohnabrechnungen, letzte 2 Einkommensteuererklärungen, letzte 3 Kontoauszüge, Wohnsitznachweis
• Verschuldungsquote: max. 35% des Nettoeinkommens
• Laufzeit: bis 25-30 Jahre, oft begrenzt bis zum 75. Lebensjahr bei Tilgungsende

Empfohlene Banken für deutsche Käufer: Santander, BBVA, Sabadell, Deutsche Bank España.

Zwei Strategien, jede mit Vorteilen:

• Kredit in Deutschland (Hypothek auf Ihre deutsche Immobilie oder Privatkredit): Verfahren in deutscher Sprache, vertraute Bank. Sie binden allerdings Ihre deutsche Kreditkapazität.
• Kredit in Spanien (Hypothek auf die erworbene Immobilie): Die Immobilie selbst dient als Sicherheit, Ihr deutsches Vermögen wird nicht berührt. Zinssätze 2026 ca. 3,8-4,2% für Nicht-Residenten. Verfahren dauert länger, ist aber etabliert.

Viele deutsche Käufer kombinieren beides: Eigenkapital + minimaler spanischer Kredit, um die deutsche Kreditkapazität zu schonen.

Der Kauf vom Reißbrett in Spanien (« compra sobre plano ») erfolgt schrittweise:

• Reservierung: 3.000-6.000 €, um das Objekt zu sichern
• Privater Kaufvertrag innerhalb von 30 Tagen: 10-20% des Kaufpreises + MwSt. auf diesen Anteil
• Ratenzahlungen während der Bauphase: zusätzliche 10-20%, abhängig vom Baufortschritt
• Restzahlung + AJD bei Übergabe, vor dem Notar, gegen Schlüsselübergabe und Licencia de Primera Ocupación

Alle Zahlungen vor Übergabe sind durch eine Bankgarantie oder Versicherung (Gesetz 38/1999) geschützt. Prüfen Sie immer diese Absicherung vor jeder Zahlung.

Nein. Das spanische Golden Visa durch Immobilieninvestition (mindestens 500.000 €) wurde von der Regierung Sánchez per Beschluss am 3. April 2025 abgeschafft. Bereits erteilte Aufenthaltsgenehmigungen bleiben gültig und sind verlängerbar.

Für deutsche Staatsbürger (EU-Bürger) war das Golden Visa ohnehin überflüssig: Die europäische Freizügigkeit gibt Ihnen automatisch das Recht, in Spanien zu leben, zu arbeiten und zu investieren. Beantragen Sie einfach nach 90 Tagen vor Ort das Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión Europea (grüne Aufenthaltsbescheinigung, persönlich bei der Ausländerbehörde zu beantragen) — entspricht einer Daueraufenthaltsbescheinigung. Gebühr: ca. 12 €.

Sie werden automatisch steuerlich in Spanien ansässig, wenn Sie eines der drei Kriterien erfüllen:

• Mehr als 183 Tage pro Jahr in Spanien
• Lebensmittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen in Spanien
• Ehepartner und minderjährige Kinder leben in Spanien

Steuerliche Folgen:

• Welteinkommensbesteuerung in Spanien (anstelle Deutschlands)
• Erklärung Modelo 720 für ausländische Vermögenswerte über 50.000 €
• Möglichkeit der Beckham-Regelung in den ersten 6 Jahren (24% Pauschalsteuer auf spanische Einkünfte, keine Besteuerung des Welteinkommens) unter strengen Bedingungen

Für die meisten deutschen Käufer, die einen Zweitwohnsitz oder eine Renditeimmobilie erwerben, ist es einfacher und oft günstiger, Nicht-Resident in Spanien zu bleiben. Die Entscheidung sollte mit einem internationalen Steuerberater getroffen werden.

Vom ersten Besuch bis zur Schlüsselübergabe (und darüber hinaus):

• Objektauswahl nach Ihrem Budget, Ihren Zielen (Zweitwohnsitz, Vermietungsinvestition, zukünftiger Umzug) und Wünschen
• Organisation der Besichtigungen an der Costa Blanca: maßgeschneiderte 1-3-Tages-Route mit Abholung am Flughafen Alicante
• Verhandlungen mit dem Bauträger: Preis, Ausstattung, Zahlungsplan
• Vermittlung eines unabhängigen Anwalts, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt
• Vergleich mehrerer Bankangebote für die Hypothek, falls erforderlich
• Begleitung zum Notar am Tag der Beurkundung
• After-Sales-Service: im ersten Garantiejahr und darüber hinaus

Unsere Dienstleistungen für Käufer sind kostenlos: Unsere Provision wird vom Bauträger gezahlt. Wir kommunizieren auf Deutsch, Englisch, Russisch und Spanisch.